25 de mayo de 2014

REVOCAR SENTENCIA DEFINITIVA Y HACER LUGAR A LA DEMANDA DE DESALOJO.

ACUERDO Y SENTENCIA Nº 014/12/01.-

En Encarnación, Paraguay, a diez y siete días de febrero de dos mil doce, estando reunidos en la sala de acuerdos del Tribunal de Apelación, Primera Sala, los Miembros Abogados, Wilfrido Clemente Rolón Molinas, Sergio Martyniuk Barán y Blas Eduardo Ramírez Palacios, bajo la presidencia del primero de los nombrados, ante mí, el autorizante, se trajo a acuerdo el expediente caratulado: “C. A. G. c/ M. M. G. s/ Desalojo”, con el objeto de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Abg. L. P. B., en representación de C. A., contra la S.D. Nº 1978/2011/01 del 21 de octubre de 2011, dictada por la Jueza de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Primer Turno, Abg. Edith Diana Scoscería de Sosa.

Previo estudio de los antecedentes del caso, el Tribunal de Apelación, resolvió plantear y decidir las siguientes:

CUESTIONES:
ES NULA LA SENTENCIA RECURRIDA?,
EN SU DEFECTO, SE HALLA AJUSTADA A DERECHO?

Practicado el sorteo de ley, resultó el siguiente orden de votación: Ramírez Palacios, Rolón Molinas y Martyniuk Barán.

  A la primera cuestión planteada el Miembro preopinante, Abg. Blas Eduardo Ramírez Palacios, dijo: Que si bien el recurrente no interpuso el recurso de nulidad, y teniendo en cuenta que en la resolución recurrida no se observan vicios o defectos que ameriten la declaración de su nulidad de oficio, corresponde pasar al estudio de la siguiente cuestión. Es mi voto.--------------------------------------

  A sus turnos los Miembros Abogados, Wilfrido Clemente Rolón Molinas y Sergio Martyniuk Barán, dijeron: Que, se adhieren al voto del preopinante por los mismos fundamentos expuestos.-

  A la segunda cuestión planteada el Miembro preopinante, Abg. Blas Eduardo Ramírez Palacios, dijo: Que, por la sentencia recurrida, S.D. N° 1978/2011/01 del 21 de octubre de 2011 (fs. 70/72), la Jueza resolvió: “I.- NO HACER LUGAR, con costas, a la presente demanda de desalojo promovida por C. A. G. en contra de M. M. G., por improcedente, de acuerdo con los términos de la presente resolución. II.- ANOTAR,…”.--------------------------------- 

  Que, la parte actora se agravia en contra de la resolución apelada, expresando que le obliga a su mandante a tolerar la permanencia de la locataria M. M. G. en el inmueble locado, habiendo, sin embargo, accionado para lograr el desahucio de la misma estando reunidos los requisitos de procedencia del art. 621 del C.P.C. Señala que el error en que cae el Juzgado en su resolución es que parte de una premisa falsa, que condiciona a que el actor de este juicio de desalojo sea propietario del inmueble como condición de procedencia de la acción, lo cual va en contra de la norma del art. 621 del C.P.C. que establece: “Procedencia: El juicio de desalojo procederá contra el locatario, sublocatario o cualquier ocupante precario cuya obligación de restituir un inmueble o parte de él fuere exigible…”, de la norma transcripta se tiene que en el juicio de desalojo es necesario demostrar dos (2) extremos para su procedencia: 1) el carácter de locatario u ocupante precario del demandado; y 2) la obligación de restituir por parte del mismo. Refiere que en autos se ha acreditado la legitimación tanto activa del mandante como la pasiva de la parte demandada, con los contratos de alquiler agregados a fs. 5, 6, 7 y 8 de autos, cuyas firmas fueron negadas por la demandada M. M. G., pero confirmadas como suscritos por puño y letra de la misma por el perito Lic. Á. M. V. A. (fs. 54/62). Por lo tanto, el carácter de locataria se encuentra plenamente demostrado, y la obligación de restituir surge del mismo contrato al estar vencido el plazo del contrato, con lo cual la obligación de devolver la cosa surge desde el momento en que el locador exige su devolución. Con respecto a la vigencia del contrato de alquiler, “hasta el 05 de julio 2002”, como lo expresa en la resolución, señalo que el contrato es plenamente vigente, toda vez que cuando un contrato vence sin que sea renovado, pero se continúa en posesión del inmueble por parte del locatario, la ley presupone la continuación de la locación, así lo refiere claramente el art. 843 del Código Civil: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el arrendamiento hubiere continuado en el uso de la cosa…”. De la lectura de la norma surgen las siguientes cuestiones: a) que el contrato presentado por su parte está vigente; b) que se puede pedir la restitución en cualquier tiempo; y c) la norma expresa “hasta que el locador pida la devolución”, con lo cual notamos que la norma no legitima sólo al propietario, sino al locador en general, tampoco hace la diferenciación respecto de que tenga derecho a subarrendar o no, por lo que el carácter de locatario de su mandante lo asume con la suscripción de los contratos presentados. En estas circunstancias difiere del análisis realizado por la a-quo en la resolución, como la legitimación activa surge sólo del derecho real o del contrato de alquiler que no tenga la prohibición de contratar, considerando que la legitimación queda plenamente justificada por el contrato ajustado entre las partes conforme al art. 715 del C.C., en el cual cada parte asumió un rol (locatario y locador), el cual deben respetar, y en caso de que así no lo hicieren el medio procesal para requerir su cumplimiento es el desalojo. De lo expresado, tanto la doctrina como la jurisprudencia expresan que cuando media un contrato de locación, el locador está legitimado para interponer la pretensión de desalojo en aquel carácter, con prescindencia de que sea o no propietario del inmueble, porque en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha pretensión.-

  Que, el Abg. E. A. D. P. O., en representación de la demandada, contestó traslado en los términos del escrito glosado a fs. (87 y vlto. de autos), expresando que el accionante no es titular del inmueble que se pretende desalojar, individualizado en la demanda con el Padrón N° 14.988, que conforme a medida de mejor proveer (fs. 67) dispuesta por el Juzgado por vía del informe de la Municipalidad de Encarnación, se refirió a que dicho Padrón corresponde a una tercera persona, en el caso, al señor I. A., y por lo que no tiene legitimación activa para demandar el desalojo del referido inmueble, porque no ha demostrado ser propietario, administrador, usufructuario, inquilino ni ocupante de ninguna fracción del inmueble en el barrio Mboi Ka´e, por lo que solicita la confirmación de la sentencia recurrida.----------------------------------

  Que, al analizar la cuestión traída a estudio en esta Alzada, corresponde expresar inicialmente que: “(…) el desalojo es una acción personal que protege al poseedor (en primer lugar al propietario activo en la posesión que ese derecho real le procura), y en algún caso al tenedor, para recuperar la tenencia (también en algún caso la posesión) de un inmueble. Como premisa básica y previa, por principio es improcedente una demanda de desalojo promovida por quienes –al iniciarla- ni son propietarios ni poseedores del inmueble, la noción focal es que procederá el desalojo solamente cuando el demandado esté obligado a restituir en virtud de una obligación nacida de un contrato (como la locación de cosa, del comodato), o de una relación que genere consecuencias (como el otorgamiento de una tenencia precaria), o cuando quien lo detenta es un intruso(…)”.-----------------------------

  Que, en el caso de autos, el accionante no es propietario, ni invocó su calidad de tal, sino su calidad de “locador” de un inmueble o finca ubicada en el barrio Mboi Ka’E (sic), hecho que justificó con los contratos de locación glosados a fs. 5/8 de autos, finca que es individualizada con el Padrón N° 14.988. Respecto de dicha individualización, y conforme a la medida para mejor proveer dictada en autos a fs. 67, del informe de la Municipalidad de Encarnación, surge que el número de padrón relacionado en la demanda incoada en autos no le pertenece al actor sino a una tercera persona, en el caso al señor I. A., en tanto que del mismo informe surge también que ni el actor ni la demandada se encuentran registrados como ocupantes de inmuebles municipales en el barrio Mboi Ka´e, de lo que se sigue que resulta evidente que el número de padrón no le pertenece ni al actor y tampoco a la demandada, por lo que mal pueden ambos ampararse en el hecho de la mera ocupación de un inmueble municipal por falta de registro de ese hecho en la entidad comunal respectiva.------------------------

  Que, la acción de desalojo es una acción de carácter personal que no requiere la prueba de la titularidad del dominio del inmueble que se pretende desalojar, se trata sí de una obligación de restituir que surge de un negocio jurídico contractual (locación, usufructo, uso, comodato, etc.), de suerte que la prueba fundamental cuando se invoca el carácter del negocio jurídico de la locación es normalmente el contrato de locación, aunque cabe admitir que no es el único modo de probar el derecho a obtener la restitución de la cosa (cfr. arts. 625 del C.P.C., que admite la confesión de parte). Sin embargo, la cuestión en este caso no ofrece mayores dificultades, puesto que el accionante invocó la existencia del contrato de locación que presentó a fs. 5/8 de autos, en el que se consigna la calidad de locataria o inquilina de la demandada, quien a su vez, al contestar el traslado de la demanda, negó las firmas que se le atribuyó y obran al pie de dichos contratos privados, y en la etapa probatoria y a través de la prueba pericial realizada por el perito Lic. M. M. V. A., con Matrícula C.S.J. N° 404, dictaminó y determinó conforme a su ciencia que las firmas dubitadas estampadas en los referidos contratos de locación le pertenecen a la accionada M. M. G. Es decir, la demandada ha mentido en este juicio al desconocer “la existencia de contrato de locación alguno y mucho menos con fecha vencida, mi conferente no tiene bien alguno locado” (confr. fs. 17/18), de modo que cualquier otra disquisición sobre la veracidad de la demandada se encuentra cuanto menos en entredicho, y ante la absoluta ausencia y/o orfandad probatoria de parte de la demandada en este juicio, corresponde admitir la tesis de la actora en cuanto a la existencia efectiva del contrato de locación del que surge la obligación personal de restituir el inmueble locado por parte de la demandada, no obstando la obligación de la misma el hecho de que el último contrato de locación data del 05 de enero de 2002, con fecha de validez o vencimiento el día 05 de julio de 2002, desde que en el caso de autos no se invocó la posesión de la res litis oponible al locador, por vía de la interversión del título de locataria al de poseedora para sí misma de la res litis, que como es sabido requiere del requisito de hacer saber en forma fehaciente al poseedor originario el cambio del carácter de la posesión derivada (del que posee por otro). Por otra parte, la normativa aplicable al caso invocada por la parte recurrente, contenida en el art. 843 del Código Civil, no deja margen de dudas en cuanto prescribe con absoluta claridad que: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo los mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiere continuado en el uso de la cosa…”, todo ello desde luego sin perjuicio del derecho de retención que le asiste al locatario, de acuerdo  a la normativa del art. 842 del C.C.------------------------------------------------------------- 

  Que, por los fundamentos expresados resulta viable la acción de desalojo incoada en autos, por lo que corresponde revocar la sentencia recurrida, debiendo el Juzgado disponer el emplazamiento respectivo para restituir la cosa locada al locador, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 630 del C.P.C.--------

  Que, las costas deben ser impuestas a la parte perdidosa, conforme al principio objetivo del hecho de la derrota previsto en el art. 192 del C.P.C. Es mi voto.--------------------------------------------

  A sus turnos los Miembros Abogados, Wilfrido Clemente Rolón Molinas y Sergio Martyniuk Barán, dijeron: Que, se adhieren al voto del preopinante por los mismos fundamentos expuestos.-----

  Con lo que se dio por terminado el acto, firmando por ante mí, los Señores Miembros quedando acordada la Sentencia siguiente:

Ante mí:

SENTENCIA DEFINITIVA Nº 014/12/01.-


Encarnación, 17 de febrero de 2012.-


VISTO: Los méritos que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Excmo. Tribunal de Apelación, Primera Sala, de la Circunscripción Judicial de Itapúa; 

RESUELVE

1.- REVOCAR la S.D. Nº 1978/2011/01 del 21 de octubre de 2011, dictada por la Jueza de Primera Instancia en lo Civil y  Comercial del Primer Turno, Abg. Edith Diana Scoscería de Sosa y, en consecuencia HACER LUGAR a la demanda de desalojo incoada en autos por el señor C. A. G., contra de la señora M. M. G., por los fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución, debiendo el Juzgado disponer el emplazamiento respectivo para restituir la cosa locada al locador, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 630 del C.P.C.--------
  
  2.- IMPONER las costas del juicio a la parte perdidosa.

  3.- ANOTAR y registrar.

Ante mí: Actuario Judicial: Miguel Ángel Zayas G.- 
                                      
Firman los Miembros 

Abg. Wilfrido C. Rolón Molinas
Abg. Blas Eduardo Ramírez Palacios
Abg. Sergio Martyniuk Baran




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