10 de marzo de 2014

2.8 RETENCIÓN DE INMUEBLES POR MEJORAS. CONCEPTO. MODELO DE ESCRITO BÁSICO.

2.8 RETENCIÓN DE INMUEBLES POR MEJORAS

Concepto


Es una Acción Personal, que corresponde al poseedor de una cosa inmueble ajena, para conservar su posición, hasta el pago de lo adeudado por el propietario reivindicante, en concepto de las mejoras que introdujo en el inmueble y que acrecentaron el valor del mismo.

Los derechos personales son los que autorizan a una persona a exigir a otra el cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer. Los derechos reales son los que permiten usar, gozar o disponer de una cosa propia o ajena.

Por tanto la demanda de Retención del Inmueble por Cobro de Mejoras, es una acción personal, porque tiene como fin el pago de un crédito y es promovida por el poseedor de un bien inmueble ajeno, contra el reivindicante propietario, con el objeto de seguir poseyendo el inmueble, hasta satisfacer su crédito por las mejoras efectuadas en el mismo, mediante el pago integro en guaraníes, con el fin de evitar que el propietario del inmueble objeto de la litis, se enriqueciere injustamente con las mejoras.

CARACTERÍSTICAS:

El derecho de retención no impedirá que otros acreedores embarguen la cosa retenida, y hagan la venta judicial de ella, pero el adjudicatario, para obtener la entrega de los objetos comprados, debe consignar el precio a las resultas del juicio.

Si se tratare de inmuebles, no podrá oponerse la retención a los terceros que hubieren adquirido derechos reales sobre ellos, inscriptos antes de la constitución del crédito del oponente. En cuanto a los inmuebles inscriptos después, no podrá hacerse valer la retención si no se hubiere anotado preventivamente con anterioridad al crédito y su monto, efectivo o eventual, en el registro correspondiente.

Sujetos legitimados activa y pasivamente:

SUJETO ACTIVO: (parte actora).

Es el poseedor del bien inmueble ajeno, que ha sido condenado a la restitución del mismo al propietario, y que exige el derecho de retención, hasta que se le reembolse los gastos por las mejoras, que introdujo en el inmueble y que acrecentaron su valor.


SUJETO PASIVO: (parte demandada).

Se promueve esta acción contra el propietario reivindicante del inmueble, a fin de reembolsar al poseedor los gastos que efectuó en concepto de mejoras y así evitar un enriquecimiento injusto por parte del propietario del inmueble a consta del poseedor.

JUEZ COMPETENTE:

Juez de primera instancia en lo Civil y Comercial.

COMPETENCIA TERRITORIAL:


Determina a qué tribunal corresponde conocer y decidir un proceso en función del territorio; es decir, el lugar físico donde se encuentran los sujetos u objeto de la controversia o donde se produjo el hecho que motiva el juicio. Para determinar cuál es el juez competente por razón del lugar se debe fijar en la clase de pretensión que se intenta promover. El Código de Organización Judicial dispone que en las acciones (pretensiones) personales, será competente el juez del lugar convenido para el cumplimiento de la obligación (fórum solutionis), y a falta de éste, a elección del demandante, en el domicilio del demandado (fórum rei), o el del lugar del contrato (fórum contractus) con tal que el demandado se halle en él aunque sea accidentalmente. (Art. 17 COJ). En este juicio es competente el juez del domicilio del demandado. 

COMPETENCIA MATERIAL:

Que es la naturaleza jurídica del asunto litigioso, que puede ser civil, comercial, laboral, penal, contencioso-administrativo, de la niñez y adolescencia, electoral, etc. en este caso por tratarse de un bien inmueble y el cumplimiento de una obligación, consistente en el pago de un crédito por concepto de mejoras, podemos decir que pertenece al fuero civil.

COMPETENCIA POR RAZÓN DEL VALOR O CUANTÍA:

Se refiere a la competencia por el monto o cuantía del juicio, que origina la división, en nuestro país, entre jueces de paz, jueces letrados, y jueces de primera instancia; sin perjuicio de que los jueces de paz y de la justicia letrada también tengan restringida su competencia por otras cuestiones, relacionadas con la materia del juicio. En este juicio por tratarse de un monto superior, (35.000.000-gs.) lo que se reclama en concepto de mejoras introducidas en el inmueble, es competente el juez de primera instancia en lo civil y comercial.

COMPETENCIA POR RAZÓN DEL GRADO:

La competencia por razón del grado se da en los sistemas judiciales, cuentan con una doble o triple instancia, en el Paraguay, la organización del Poder Judicial, reconoce tres grados: 

a-) jueces de paz, jueces letrados y jueces de primera instancia (primera instancia); 
b-) tribunales de apelación (segunda instancia); 
c-) Corte Suprema de Justicia (tercera instancia)

CLASE DE PROCESO:

Proceso de Conocimiento Ordinario. Se trata de una Acción personal que prescribe a los 10 años, por la inacción del titular del derecho durante el tiemplo establecido por la ley.


Hechos

El Señor RASKOLNIKOF, en la fecha 03 de junio 2003, celebro un Contrato de Alquiler, con el señor ROBESPIERRE, por una duración de 5 (cinco) años, como es de entender luego de transcurrido un año del uso, goce y disfrute del inmueble, término que establece la ley para ser poseedor, mi instituyente adquiere así la calidad de poseedor del inmueble.

Llegado el término del contrato de alquiler, en fecha 03 de junio del 2008, el cual en una de sus clausulas, permitía la realización de mejoras útiles por parte del arrendatario, posteriormente, el Señor RASKOLNIKOF, fue demandado por el Señor ROBESPIERRE, por reivindicación de inmueble, acción que fue acogida favorablemente en primera y segunda instancia.

El Señor RASKOLNIKOF se halla actualmente en posesión del inmueble reivindicado por el demandado, inmueble individualizado como finca N° 2434, inscripta en la Dirección Gral. de la Propiedad bajo el N° 9 folio 3 y siguientes en fecha 30 de abril de 1987, ubicado en la ciudad de Asunción Barrio Sajonia. En el citado inmueble el Señor RASKOLNIKOF procedió a introducir mejoras que se pasa a detallar:

1.- Construcción de un pozo artesiano de 120 metros de profundidad, lo que demandó la suma de GUARANIES CINCO MILLONES (G.5.000.000.-), según consta en las facturas de pago a la .................................................. S.A., que llevo a cabo la construcción del mismo, emitidas a nombre de mi instituyente y que adjunto a la presente.

2.- Amurallado total del perímetro sur, de cincuenta (50) metros de frente sobre la calle Charles de Gaulle, con una muralla de tres (3) metros de altura, lo que demando una inversión por parte de mi instituyente de GUARANÍES QUINCE MILLONES (G. 15.000.000.-), según consta en las facturas abonadas por mi instituyente a la empresa que llevó a cabo los trabajos, ............................................. S.R.L., que adjunto a la presente.

3- Así mismo ha producido mejoras en las compras de artefactos, construcción de 150 mts. de cañería de riego; sanitarios, artefacto de calefacción, de electricidad y su consecuente instalación por profesional técnico; que produjeron mejoras en el inmueble, lo que demando una inversión por parte de mi instituyente de GUARANÍES QUINCE MILLONES (G. 15.000.000.-), según consta en las facturas abonadas por mi instituyente a la empresas que llevaron a cabo los trabajos cuyas copias adjunto a la presente.

4- El inmueble objeto de la litis, está gravado con derecho real de garantía hipoteca, y el señor RASKOLNIKOF, pagaba cada mes el importe correspondiente al mismo; esto fue desde que el poseedor entro en posesión del inmueble, la suma abonada asciende a GUARANIES CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL, (Gs.5.600.000), con los correspondientes recibos de pago a nombre del mi instituyente, que adjunto a la presente demanda y que corroboran el pago de la cuota a la FINANCIERA ............................................. S.A que es acreedora del crédito otorgado al Señor ROBESPIERRE (deudor).-

Solicito, la retención del inmueble del demandado, hasta tanto le sea pagada la suma de GUARANIES CUARENTA MILLONES SEISCIENTOS MIL (Gs. 40.600.000-) que le adeuda en concepto de mejoras introducidas por el mismo, en el tiempo que lleva poseyendo el inmueble más arriba individualizado. La parte actora alega el jus retentionis, para tutelar el crédito que surge de los gastos efectuados en la cosa, por mejoras hechas en ella y que incrementan el valor del inmueble y su no concesión produciría un enriquecimiento injusto para el propietario del inmueble, perjudicando así el patrimonio económico del Señor RASKOLNIKOF (locatario- poseedor)
.
Prueba

Prueba instrumental:

Testimonio de poder general, otorgado por mi poderdante, para representarlo en juicio. 

Contrato del alquiler, el cual estipula en una de sus cláusulas número 11, que el poseedor arrendatario, podía introducir mejoras en el inmueble, QUE LE SERAN REEMBOLSADOS UNA VEZ TERMINADO EL CONTRATO ALQUILER. 

Título de propiedad del inmueble, con indicación de que el mismo está gravado con derecho real de garantía hipoteca, inscripto en el Registro Público de Inmuebles y que justifica que el propietario del inmueble individualizado más arriba, es el Señor ROBESPIERRE (locador), el cual dio en alquiler el inmueble gravado en hipoteca, en virtud de un contrato privado al Señor RASKOLNIKOF (locatario-poseedor). 

4- Facturas de pago a la Empresa Aguas Naturales S.A., por la construcción de un pozo artesiano de 120 metros de profundidad, emitidas a nombre de mi instituyente.

5- Facturas de pago por los trabajos de Amurallado, a la empresa ............................................. S.R.L., que adjunto a la presente.

6 - Las facturas de pagos mejoras por las compras de artefactos, construcción de 150 mts. de cañería de riego; sanitarios, artefactos de calefacción, de electricidad y su consecuente instalación por profesional técnico calificado;

7- Recibos de pago a nombre del mi instituyente, que corroboran el pago de la cuota a la FINANCIERA ATLAS S.A que es acreedor hipotecario del crédito otorgado al Señor ROBESPIERRE (deudor-hipotecario).-

Derecho

Código Civil Paraguayo, Libro Tercero, Titulo VII, Capítulo II, Del Derecho de Retención Artículos 1826 al 1832; y Libro Cuarto, Titulo X de las Acciones Reales, Capítulo I de la Acción Reivindicatoria Art. 2431.

Doctrina

Según el Dr. Blas Hermosa en su obra Derecho Civil Cosas pág.(460/461/2), "..........".

Los gastos y mejoras pueden ser de diversas clases: "....". ver cita.

RETENCIÓN:  ver cita.

Jurisprudencia

1. MEJORAS-REIVINDICACIÒN-RETENCIÒN DE INMUEBLE- REIVINDICACIÒN DE INMUEBLE –POSESIÒN.

Sumario: El demandado interpone recurso de nulidad y apelación contra la Sentencia que hace lugar al cobro de mejoras promovida por la actora. El Tribunal resuelve modificar el monto de la condena, confirma las demás disposiciones de la Sentencia del a quo.
  • Tribunal: Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, de Asunción, Sala 3.
  • Fecha: 2006-06-01
  • Partes: Bordón Carrizo, María Beatriz c/ Lambiase, Rosendo y otros s/ Retención de inmueble (Ac. Y Sent. Nro. 56)
  • Publicación: LLP, 2006, 937

2.La demanda por mejoras introducidas en un inmueble ajeno requiere de la prueba instrumental de que las mejoras fueron efectuadas por la actora en un tiempo determinado y que la obra fue solventada por la misma, cuyo importe reclama.
  • Tribunal: Tribunal de Apelación Civil, Comercial, Criminal, Tutelar y Correccional del Menor , de Ñeembucú.
  • Fecha: 1998/03/12
  • Partes: Sinforiana Villalba de Alen c/ Dora Corvalán (Ac. Y Sent nº2)
  • Publicación: LLP, 1998,843.

3. Quien pretende el cobro de un crédito por mejoras efectuadas en un inmueble, debe probar haber introducido las mejoras, su monto, la posesión o tenencia en su caso. Es preciso que el actor demuestre que él ha introducido las mejoras y no otro”.
  • Tribunal: Tribunal de Apelación Civil y Comercial, Sala 2, Asunción.
  • Fecha: 1984/09/13
  • Partes: Fernández, Arrúa c/ Schultz, Elías (Ac. Y Sent. Nº114)
  • Publicación: La Ley, 1984-4-577


Modelo de escrito de la figura estudiada:
(MODELO BÁSICO)



OBJETO: INICIAR DEMANDA SOBRE RETENCIÒN DE INMUEBLE POR COBRO DE MEJORAS.-



SEÑOR JUEZ:


DIANA MAREA, Abogada, con Matrícula de la C.S.J, N° 00.000, constituyendo domicilio procesal en la calle ............................... y ..................... n ............................. de esta Capital, en nombre y representación del Señor RASKOLNIKOF, según justifico testimonio de poder general que acompaño, denunciando domicilio real en la calle ............................ nº ........................ del barrio .........................................., como mejor proceda en derecho, a V.S. me presento y respetuosamente digo:-

I- OBJETO:

Que, cumpliendo expresas instrucciones de mi poderdante, vengo en tiempo y forma, a promover demanda de Retención de Inmueble por cobro de mejoras, contra el señor ROBESPIERRE, domiciliado en la calle Lombardo y Avda. Sacramento nº 455 de esta Ciudad Capital, y visto que el demandado no quiere reconocer las mejoras realizadas se promueve la presente acción, fundadas en las consideraciones fácticas y jurídicas que a continuación paso a exponer: ----------------

II- HECHOS:

El Señor RASKOLNIKOF, en la fecha 03 de junio 2003, celebro un Contrato de Alquiler, con el señor ROBESPIERRE, por una duración de 5 (cinco) años, como es de entender luego de transcurrido un año del uso, goce y disfrute del inmueble, término que establece la ley para ser poseedor, mi instituyente adquiere así la calidad de poseedor del inmueble------------------------------------------
Que, llegado el término del contrato de locación, en fecha 03 de junio del 2008, el cual en una de sus clausulas, permitía la realización de mejoras útiles por parte del arrendatario.----

Que, mi instituyente fue demandado por el Señor ROBESPIERRE, por reivindicación de inmueble, acción que fue acogida favorablemente por la 1ª y 2ª Instancia en lo Civil y Comercial. Dichos autos se hallan ante el Juzgado de 1ª Instancia en lo Civil y Comercial del 11er Turno, Secretaría ............................................ (actuaria judicial), el cual solicito sea traído a la vista.-----

Que, el Señor RASKOLNIKOF, se halla actualmente en posesión del inmueble reivindicado por el demandado, inmueble individualizado como finca N° ................, inscripta en la Dirección Gral. de la Propiedad bajo el N° 9 folio 3 y siguientes en fecha 30 de abril de 1987, ubicado en la ciudad de Asunción Barrio Sajonia; cuya superficie y antecedentes dominiales se hallan debidamente acreditados en los autos supra indicados que pido se traigan a la vista.----------------

Que, desde que mi mandante empezó a ejercer la posesión del citado inmueble ya en su calidad de poseedor, introdujo en él varias y valiosas mejoras, a saber: --------------

1.- Construcción de un pozo artesiano de 120 metros de profundidad, lo que demandó la suma de GUARANIES CINCO MILLONES (G.5.000.000.-), según consta en las facturas de pago a la Empresa .............................................. S.A., que llevo a cabo la construcción del mismo, emitidas a nombre de mi instituyente y que adjunto a la presente.------------------

2.- Amurallado total del perímetro sur, de cincuenta (50) metros de frente sobre la calle .........................................................., con una muralla de tres (3) metros de altura, lo que demando una inversión por parte de mi instituyente de GUARANÍES QUINCE MILLONES (G. 15.000.000.-), según consta en las facturas abonadas por mi instituyente a la empresa que llevó a cabo los trabajos, .................................................. S.R.L., que adjunto a la presente.-----------

3- Así mismo ha producido mejoras en las compras de artefactos, construcción de 150 mts. De cañería de riego; sanitarios, artefacto de calefacción, de electricidad y su consecuente instalación por profesional técnico; que produjeron mejoras en el inmueble, lo que demando una inversión por parte de mi instituyente de GUARANÍES QUINCE MILLONES (G. 15.000.000.-), según consta en las facturas abonadas por mi instituyente a la empresas que llevaron a cabo los trabajos cuyas copias adjunto a la presente.---------------

4- El inmueble objeto de la litis, está gravado con derecho real de garantía hipoteca, y el señor RASKOLNIKOF, pagaba cada mes el importe correspondiente al mismo; esto fue desde que el poseedor entro en posesión del inmueble, la suma abonada asciende a GUARANIES CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL, (Gs.5.600.000-), con los correspondientes recibos de pago a nombre del mi instituyente, que adjunto a la presente demanda y que corroboran el pago de la cuota a la FINANCIERA ............................................. S.A que es acreedora del crédito otorgado al Señor ROBESPIERRE (deudor).-

Que, mi instituyente demanda la retención del inmueble supra individualizado hasta tanto le sea pagada la suma de GUARANIES CUARENTA MILLONES SEISCIENTOS MIL (G. 40.600.000.-), que le adeuda el demandado, alegando el Jus Retentionis para tutelar el crédito que surge de los gastos efectuados en la cosa, en concepto de mejoras que incrementan el valor del inmueble y su no concesión, produciría un enriquecimiento injusto, para el propietario del inmueble, perjudicando así el patrimonio económico de mi poderdante .---------

Que, se decrete la debida contracautela que será fijada a prudente criterio de S.S., a los efectos de solicitar desde ya las medidas cautelares de Anotación de la Litis y la prohibición de Innovar sobre el Bien Inmueble base de este juicio.---------

III- DERECHO:

Que, fundó la presente acción en las disposiciones del artículo 1826, siguientes y concordantes del Código Civil, en las disposiciones que regulan la demanda ordinaria en el Código Procesal Civil, artículos 215, siguientes y concordantes, así como en la Doctrina y Jurisprudencia aplicables al caso.---------------------

Que, desde ya me permito solicitar al Juzgado de V.S. que al dictar Sentencia Definitiva se sirva actualizar el monto arriba señalado, de acuerdo a las variaciones del índice del costo de vida e inflación emitidos por el banco Central del Paraguay.----

PETITORIO, a V.S. respetuosamente solicito:



TENERME por presentado, por reconocida mi personería en el carácter invocado y por constituido mi domicilio y el de mi instituyente en los lugares señalados.------------ 

TENGA por deducida la presente demanda que promueve el Señor RASKOLNIKOF en contra del Señor ROBESPIERRE sobre Retención de Inmueble por Cobro de Mejoras y de la misma y de los documentos presentados corra traslado a la adversa para que la conteste dentro del plazo de ley.----------------- 

ORDENE el desglose y devolución del poder y de los documentos originales presentados, previa autenticación y agregación de sus copias por el actuario---- 

ORDENE la Anotación Preventiva de la Litis y Decrete la Prohibición de Innovar sobre la Res Litis, librando al efecto los oficios correspondientes a la Dirección de Registros Públicos, para su toma de razón.--------------------------- 

DISPONGA sean traídos a la vista los autos supra indicados obrantes en el Juzgado Civil y Comercial del 11er Turno, Secretaría ......................................... (actuaria).-- 

LIBRE oficio al de igual clase en lo Civil y Comercial del 11er Turno, haciéndole saber la promoción de la presente demanda, a los efectos de evitar sea expedido el mandamiento de desahucio correspondiente.---------------------- 

TENGA por ofrecidas las pruebas en el estadio Procesal oportuno.-------------- 

ABRA la causa a prueba por todo el plazo de Ley.----------------------------------

9.- OPORTUNAMENTE, y previo los trámites de rigor, dicte Sentencia Definitiva haciendo lugar a la demanda promovida por RASKOLNIKOF sobre Retención de inmueble por cobro de mejoras, condenando al demandado ROBESPIERRE a abonar la suma reclamada, o lo que en más o en menos resulte de las probanzas de autos, más la actualización de valores en el porcentaje que considere justo V.S., más todos los intereses, costos y costas del Juicio.-------------------

10.- PROTESTO costas, y.------------------------------------------------------------------

DIGNESE V.S. PROVEER DE CONFORMIDAD Y SERÁ JUSTICIA.
_______________________
DIANA MAREA
Abogada
Mat. C. S. J. Nº 00.000




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