20 de diciembre de 2011

2.8. Retención de Inmueble por Mejoras.

2.8. Retención de inmueble por mejoras

Concepto

Es el derecho que tiene una persona que en carácter de tenedor, posee una cosa ajena en la cual ha realizado mejoras para conservar la posesión, hasta el pago de lo debido en razón de aquellas.

Hechos

José Domingo Riveros, ocupa en calidad de locatario, un inmueble individualizado con la Cuenta Corriente
Catastral N° 14-1500-02, ubicado en la calle Ava Chiripa N° 362 del Distrito de la Recoleta, ha realizado costosas mejoras en el inmueble locado, pues al tiempo de ocuparlo en virtud del contrato, éste se encontraba en condiciones inhabitables.

Tales mejoras, las ha realizado en virtud de una autorización escrita proporcionada por Francisco Pérez, propietario del inmueble, quien a la fecha, desea ocupar el inmueble, pues su casa se encuentra de refacciones, intimando a José Domingo Riveros al desalojo del inmueble locado, quien solicita el inicio de demanda de retención por las mejoras realizadas, hasta ser satisfecho en las erogaciones realizadas por las refacciones hechas al inmueble locado.

Derecho

Código Civil

Art.814.- Las mejoras y demás obras efectuadas en la cosa durante el contrato se regirán por los principios siguientes:

a) el permiso del locador para realizarlas sólo podrá ser probado por escrito;

b) si el locatario fuere autorizado para efectuarlas, deberá ser designado expresamente.

Cuando se conviniere que las abonará el locador, habrá de consignarse el máximo que el locatario podrá gastar y los alquileres o rentas con que se verificará el pago. No observándose estas disposiciones, la autorización será nula;

c) si el locatario no realizare las mejoras prometidas, el locador podrá optar entre exigirle el cumplimiento de ellas dentro de un plazo determinado, o conminarle con la resolución del contrato, si no las afectare. Cuando se hubiere entregado por el locador alguna suma, o disminuido el precio en vista de las mejoras, podrá exigir, además, el reintegro de aquéllas con los intereses, o el total del alquiler reducido, sin perjuicio del resarcimiento a que hubiere lugar;

d) el locatario no podrá, sin autorización expresa, efectuar las mejoras que alteren la forma de la cosa. Respecto de terrenos incultos, se presume autorizado el locatario para cualquier cultivo o mejoras rústicas;

e) si el locatario hiciere sin autorización del locador, mejoras prohibidas por el contrato, o que alteren la forma de la cosa, podrá aquél impedirlas, y si ya estuvieren terminadas demandar su demolición o exigir antes de la entrega del objeto, que el locatario lo restituyan al estado en que lo recibió. Si ellas fueren nocivas, o mudaren el destino de la cosa, podrá el locador ejercer los mismos derecho, o exigir la resolución; y

f) el locatario tendrá derecho de retención por las mejoras o los gastos que correspondan abonar al locador.

Art.815.- Si la cosa arrendada fuere inmueble, compete al locador acción ejecutiva para el cobro del precio del arrendamiento.

El inquilino no será condenado al pago si tuviere que compensar mejoras o gastos necesarios, o autorizados según los prescripto en el artículo anterior.

Art.1827.- Aquél que retenga con derecho una cosa o fuere demandado por devolución de ella, sólo deberá restituirla cuando el demandante efectúe la contraprestación a que estuviese obligado, o afianzare su cumplimiento.

Si se tratare de inmuebles, la retención podrá ser decretada con carácter provisorio y hasta un monto determinado, en las mismas condiciones en que proceda el embargo preventivo, y anotarse en el Registro de inmuebles.

Dictada la sentencia, podrá el acreedor proceder a la ejecución forzosa, sin efectuar su contraprestación, si el deudor ha sido constituido en mora o de recibir.

Art.1829.- El derecho de retención no impedirá que otros acreedores embarguen la cosa retenida, y hagan la venta judicial de ella, pero el adjudicatario, para obtener la entrega de los objetos comprados, debe consignar el precio a las resultas del juicio.

Si se tratare de inmuebles, no podrá oponerse la retención a los terceros que hubieren adquirido derechos reales sobre ellos, inscriptos antes de la constitución del crédito del oponente.

Art.465.- Si la cosa deba ser transferida a título oneroso para constituir dominio, usufructo, o derecho de uso o habitación, mejorare o aumentare después de constituida la obligación, por hecho ajeno al deudor, y aunque fuere sin desembolso alguno, podrá éste exigir un suplemento proporcional de la contraprestación. En caso de disconformidad del acreedor, la obligación quedará disuelta.

Los aumentos o mejoras por hecho del deudor posteriores al contrato, no dan lugar a derecho alguno

Art.1773.- Producida la evicción total, el enajenante deberá:

a)devolver el precio sin intereses, aunque la cosa hubiere disminuido de valor, sufriendo deterioros o pérdidas, por culpa del adquirente, o por caso fortuito;

b)restituir el valor de los frutos, cuando el adquirente los debiere al verdadero dueño;

c)satisfacer los costos del contrato, así como los daños y perjuicios, que se determinarán por la diferencia entre el precio de venta y el valor de la cosa al día de la evicción, si ese aumento no derivase de causas extraordinarias;

d)pagar los gastos de reparación y las mejoras útiles, siempre que el comprador no recibiere ningún resarcimiento, o este fuere incompleto

Art.1984.- Cuando de buena fe se ha sembrado, edificado o plantado en terreno ajeno, y sin derecho para ello, el dueño está obligado a abonar el mayor valor que por los trabajos o la construcción hubiese adquirido el bien, en el momento de la restitución. Puede impedir la demolición o deterioro de los trabajos.

No está obligado a pagar las mejoras voluptuarias. El autor podrá levantarlas, si no causare perjuicio al bien. Si procedió de mala fe, estará obligado a la demolición o reposición de las cosas a su estado primitivo, a su costa. Si el dueño quisiere conservar lo hecho, no podrán ser destruidas las mejoras, y deberá abonar el mayor valor que por los trabajos hubiere adquirido el bien.

Art.1985.- Si hubiere mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sin también por parte del dueño, se reglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto del edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que el edificio, siembra o plantación se hiciere a vista y conocimiento del mismo y sin oposición suya.

Art.1986.- El dueño no está obligado, en caso alguno, a abonar las impensas y mejoras útiles, posteriores a la notificación de la demanda. Sólo debe las necesarias.

Art.1987.- Se aplicará también lo dispuesto para el que sembrare, plantare, o edificare en predio propio con materiales ajenos al caso del que de buena fe empleó semillas, plantas o materiales ajenos en terreno ajeno

El propietario de éstos podrá exigir del dueño del suelo la indemnización si no pudiere cobrarla del plantador o constructor.

Art.1988.- El poseedor cuando ha sembrado, edificado o plantado de buena fe en terreno ajeno tiene derecho de retención mientras no sea indemnizado. Si procedió de mala fe tendrá ese derecho en caso de que el propietario quisiere conservar las mejoras introducidas.

Art.2198.- Si el modo de ejercicio de la servidumbre no estuviere designado en el título, o fuese de otro modo incierto, corresponde al dueño de la heredad sirviente indicar el lugar por donde habrá de ejercerse. Una vez fijado, no podrá mudarlo; pero si el que señaló, o el establecido al constituir el gravamen, hubiere llegado a serle más oneroso o incómodo, o le privare de efectuar construcciones o mejoras, podrá el propietario del fundo sirviente, ofrecer al del predio dominante otro igualmente apto, y éste deberá aceptarlo. Los gastos que exija el cambio serán de cargo del primero. Tal derecho no podrá renunciarse por contrato.

Art.2246.- Al usufructuario le será permitido hacer mejoras en la cosa con tal que no alteren su forma y substancia; como también reconstruir cualquier edificio arruinado, pero en ambos casos no tendrá derecho al pago de las mejoras o la reconstrucción.

Podrá llevarse las mejoras útiles o suntuarias, siempre que con ello obtuviere algún beneficio y fuese posible extraerlas sin daño de la cosa. Tendrá derecho a compensar su valor actual con el de los deterioros que esté obligado a pagar.

Si el propietario quisiere retener las mejoras que pueden ser retiradas, deberá el valor de las mismas.

Art.2301.- El acreedor no puede servirse de la cosa dada en prenda. Está obligado a conservarla con la diligencia exigida por su naturaleza, y a responder de la pérdida o deterioro, si provienen de su culpa o negligencia.

El dueño debe al acreedor las expensas necesarias para la conservación de la cosa, aunque ésta pereciese después. No debe los gastos útiles o de mejoras, sino cuando hubieren dado mayor valor al objeto prendado y en la medida del aumento. El dueño no podrá reclamar la devolución de su cosa si el acreedor hubiere pagado esas impensas.

Art.2360.- La hipoteca se extiende a los accesorios del inmueble mientras subsista su accesión, y a todas las mejoras sobrevinientes, aunque sea por hecho de un tercero, así como a las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende sus productos y las rentas o alquileres debidos por los arrendatarios, exceptuados los productos pertenecientes a éstos.

Art.2394.- El tercer poseedor que fuere desposeído del inmueble o que lo abandonare a solicitud de acreedores hipotecarios, será plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble.

Art.2422.- Notificada la demanda, no puede el poseedor efectuar impensas ni construcciones, por útiles que sean. Sólo podrá cobrar las mejoras necesarias. Si conociendo el reivindicante los nuevos trabajos o gastos útiles, los tolerare, deberá abonar el mayor valor que haya adquirido la cosa, como resultado de los mismos.

Art.2431.- Los gastos necesarios o útiles serán pagados al poseedor condenado a la restitución.

Son gastos necesarios o útiles los pagos por impuestos extraordinarios sobre el bien y por las hipotecas o impuestos que lo gravaban cuando el demandado o su autor comenzó a poseer.

Se abonará además al poseedor el mayor valor que la cosa hubiere obtenido por gastos hechos en ella, útiles o necesarios; pero las mejoras suntuarias podrán ser retiradas por el reivindicado, si al hacerlo no causare daño al inmueble. El actor está obligado a pagar el mayor valor que por los trabajos o construcciones nuevas, hubiese adquirido el bien reivindicado en el momento de la restitución.

Art.2433.- El poseedor puede exigir las impensas y mejoras por construcciones y trabajos hechos por su autor durante la posesión, y serán juzgados según la calidad que ésta tenga en el sucesor.

Doctrina

Es la acción que corresponde al poseedor de un inmueble ajeno que se niega a restituir el mismo, conservando la posesión, hasta el pago de lo debido, en razón de las mejoras efectuadas en ella.

Puede darse luego de un conflicto sobre la propiedad, cuando el poseedor resultó vencido y rehusarse a la entrega de la propiedad ínterin le sean reconocidos los gastos efectuados en beneficio del inmueble, dado que los mismos serán de utilidad para el propietario, quien se encuentra obligado al pago en razón de que dichas mejoras son del inmueble y acrecientan su valor, pues el poseedor tiene derecho a la retención de la cosa en tanto no le sea pagado todo lo que el reivindicante le adeude en concepto de mejoras.

La solución dada por el código, sin duda, es acertada, porque el derecho de retención es el medio más eficaz que se le puede acordar al poseedor para asegurar la percepción de las indemnizaciones que le fueren debidas.

Jurisprudencia

Sumario: En lo que respecta a postergar para un juicio posterior la determinación de los montos que han de ser abonados en compensación a la restitución que se ha vuelto imposible. Si bien la actora se reserva derechos de daños, no obstante en su petitorio al plantear la demanda y al ampliarla manifiesta expresamente que en defecto de la restitución solicita el pago del monto de US$ 600.000. Ahora bien, es carga de la actora demostrar la veracidad de sus afirmaciones. Y en este sentido, en cuánto al valor del fundo y sus mejoras se han rendido pruebas periciales tendientes a demostrar el punto. Los valores deben determinarse al tiempo en que nace el derecho a la restitución, vale decir al tiempo de evicción. (Voto en disidencia de la doctora Buongermini).

Confederación Paraguaya de Basquetbol c/ Municipalidad de Asunción

Acuerdo y Sentencia Nº 102 - Tribunal de Apelación Civil y Comercial, Sala 1

26/09/2000


Sumario: Si ha quedado probado que el actor sabía que el predio pertenece al demandado, ello demuestra la ausencia de la buena fe lo que torna improcedente la retención del inmueble.

Meza, Lucas Ernesto c/ Duarte, Gervasio N.

Acuerdo y Sentencia Nº 126 – Tribunal de Apelación Civil y Comercial, Sala 3.

05/12/1990



Sumario: La medida cautelar de no innovar tiende a conservar el estado de cosas existentes al tiempo de la promoción de la demanda, a fin de que dichas condiciones no se alteren y la resolución del Juzgado pueda considerarlas como estaban entonces, al dictar sentencia.

La medida de no innovar significa no introducir ninguna novedad, ningún cambio o elemento nuevo, sino de mantener la cosa en su estado actual, lo cual no implica necesariamente hacerla productiva ni mejorar o mantener la calidad de producción.

Mejoras necesarias son aquellas que se refieren a la conservación de la cosa en su estado actual y cuya ejecución es imprescindible o imperiosa, pero no a aquellas que tiendan a hacerle más productiva ni que llenen un estándar de producción ya alcanzado. No alterar la cosa, significa entonces no volverla “otra” según se significado etimológico.

Existiendo una constancia del estado del inmueble al tiempo de la interposición de la demanda y de la vigencia de la medida cautelar, en un acta de inspección judicial, las mejoras contenidas en dicha acta son las que se consideran para establecer los valores debidos.

Las mejoras hechas con posterioridad a la inspección judicial, son a riesgo del actor y a su respecto no existe obligación de desembolso, sin perjuicio de que el actor pueda retirar sin daño o en desmedro para el inmueble.

Sanabria Cantero, Milciades c/ Municipalidad de Nueva Italia.

Acuerdo y Sentencia Nº 78 –Tribunal de Apelación Civil y Comercial, Sala 3

12/10/1998


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